L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 dispose : «l’assemblée générale décide, s’il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produit par ce placement». Par ailleurs l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2000-1208, du 13 déc.2000, confie entre autres missions au syndic celle «d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. L’assemblée peut en décider autrement à la majorité de l’article 25…la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation».

C’est donc l’assemblée générale des copropriétaires, organe décisionnel de la collectivité des copropriétaires, qui détient le pouvoir en la matière, le syndic devant exécuter les décisions qui en sont issues. On constate cependant que la pratique est tout autre, ce qui laisse de fait une sorte «d’autonomie» au syndic dont les copropriétaires ne sont pas toujours informés.

Dans le soucis d’informer les copropriétaires sur les conséquences de leur choix en ce domaine préalablement au vote, la recommandation 14 de la Commission relative à la copropriété, chargée de répertorier les difficultés nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965, préconise :

- d’exposer, à l’assemblée générale, les avantages et les inconvénients éventuels du compte séparé au nom du syndicat, d’une part, et du compte professionnel du syndic, d’autre part, pour la bonne gestion de la copropriété, la tenue des comptes, la garantie financière des fonds détenus pour autrui ;

- de ne pas présenter, si le compte professionnel du syndic comporte des sous comptes ou des rubriques par mandant, un de ces sous comptes ou une de ces rubriques comme étant un compte séparé ouvert au nom du syndicat. Le sous compte ou la rubrique par mandant n’est, en effet, qu’une modalité du compte professionnel du syndic ;

- d’informer les copropriétaires qu’en cas de vote pour l’ouverture d’un compte séparé, le syndicat, en qualité de titulaire de ce compte, a le droit de désigner la banque ou le centre de chèques postaux auprès duquel le compte sera ouvert ; - de libeller la question à inscrire à l’ordre du jour de manière à faire apparaitre le droit, pour les copropriétaires d’opter pour l’ouverture ou la non-ouverture du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.

En pratique, les syndics regroupent les comptes de toutes les copropriétés dont ils ont la charge dans un seul et même compte divisé en sous-comptes. Ainsi, les opérations comptables sont simplifiées pour les syndics mais aussi les banques ainsi que les fournisseurs ! La fongibilité des comptes des divers syndicats permet une certaine solidarité qui profite aux copropriétés dont la trésorerie est souvent en déficit.

L’argument en faveur du compte séparé est évident : il garantit d’éviter toute confusion de patrimoine (rapport Bonnemaison au nom de la commission des lois, doc. AN, n°2960, p. 11). Car quid des erreurs d’imputations … en cas de défaillance du syndic… ? Que se passe-t-il lors de sa liquidation judiciaire éventuelle ? Le principe posé par la loi du 13 décembre 2000 est que le syndic doit, de manière automatique, ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, sans qu’il y ait lieu de faire délibérer à ce propos (CA Versailles, 20 sept.2004, Rev. Administer janv. 2005, p. 20).

Si le compte ouvert au nom du syndic présente un solde débiteur, les intérêts prévus par la convention conclue avec la banque ne peuvent être réclamés au syndicat des copropriétaires mais seulement au syndic (Cass. 3e civ., 1er mars 2006, n° 03-10.383). La loi interdit aux syndics de percevoir les produits de la trésorerie constituée par les fonds versés des copropriétaires, sans les reverser aux copropriétés (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 5 et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 55). Pour contourner le problème, certaines banques ont proposé aux gestionnaires d’ouvrir des comptes dits “reflets” dotés de montants équivalents à ceux des comptes mandants, et qui peuvent être utilisés pour des placements sûrs et liquides, au profit du syndic.

Ces pratiques des comptes “reflets” que les établissements de crédit ouvrent au nom des syndics, ont fait tout récemment l’objet d’une des premières recommandations de la nouvelle autorité de contrôle prudentiel (ACP) n° 2011-R-01 du 26 janvier 2001. Sur cette question, l’ACP après avoir constaté que «ces pratiques étaient susceptibles de mettre en danger les intérêts des clients», recommande, et met en garde les établissements de crédit conformément au 3e du II de l’article L. 612-1 et à l’alinéa 2 de l’article L. 612-29-1 du Code monétaire et financier. S’ils ont dans leurs livres des comptes mandants enregistrant des fonds détenus par des syndics pour le compte de syndicats de copropriété, ils ne doivent pas accepter que ces fonds puissent être transférés vers d’autres établissement de crédit et ne pas conclure de convention de fusion permettant de compenser les soldes créditeurs de ces comptes avec les soldes débiteurs d’autres comptes.

Les établissements de crédit ont déclaré avoir cessé de telles pratiques…! Mais n’aurait-il pas fallu déclarer la pratique contra legem car elle viole le monopole bancaire ? C’est l’opinion de Thierry Bonneau agrégé de Droit et professeur à l’université Panthéon-Assas (Sem. jur. notariale et immobilière n°17-29 avril 2011).

Les comptes «séparés des copropriétés» devraient encore faire couler beaucoup d’encre…

Catherine BLANC-TARDY